不動産トピックス

不動産投資を行う上で、よく目にする利回り。

今回のトピックスではこの「利回り」について解説いたします。

1.利回りとは？

投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことです。

物件を購入した費用に対して1年間の家賃収入がどのくらいの割合であるのかを

把握する指標になります。

利回りが高いほど収益率が高いと判断できます。

2.「表面利回り」と「実質利回り」

不動産投資では主に「表面利回り」と「実質利回り」の２種類の計算方法があります！

まずチラシ等でよく目にするのが、

「表面利回り」です。

表面利回り（グロス利回り）とは？

「シンプルに計算した大まかな収益率」のことをいいます。

表面利回り＝（年間の家賃収入）÷（物件価格）×100

次に「実質利回り」です。

実質利回り（ネット利回り）とは？

「諸費用なども計算に入れた詳細な収益率」のことをいいます。

実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

3.表面利回り・実質利回り　どちらをみるべき？

表面利回りでも実質利回りでも、エリアや築年数・不動産の種類によって大体の目安とされている数値もネットや本などで目にすることがあると思います。

皆さんが実際に不動産投資を行う上では、ネット記事や本を参考にするのはもちろんですが、細かい諸経費を算入して計算する実質利回りで手元に残るキャッシュフローを正しく把握しておくことが大事でしょう。

ただし、どのような維持費が発生するのかをきちんと把握していないと後から「これは想定外」など

となってしまいかねません。

そこで、

4.実質利回りを計算する上で差し引きをする年間の諸経費とは？

実際に購入した後に、「これは想定外」とならないように、ある程度具体的な実質利回りを何パターンか算出し、想定しておく必要があります。

では、どのような維持費が発生するのか？

・固定資産税、都市計画税

・火災保険料、地震保険料（年間単位で契約している場合）

・修繕費

・賃貸管理費

・賃貸募集時に発生する広告費用

・管理費、修繕積立金（分譲マンションの場合）

などが考えられます。

購入物件の立地・築年数・管理形態によってランニングコストは変わってきますので、ご購入前に

きちんとシュミレーションをしてから購入する必要があります。

そして単に物件価格のみで考えるのではなく、購入時の諸経費も把握し計算しましょう。

では、

4.購入時の諸経費はなにがあるの？

こちらは、以前のトピックスでも触れておりますので、そちらも参考いただければと思いますが、

ここでも簡単に触れておきます。

物件を購入する際には、物件価格以外にも、税金や手数料などとさまざまな費用が発生します。

・不動産所得税

・登録免許税

・登記手数料

・収入印紙代

・仲介手数料

・ローン事務手数料

・ローン保証料

などが発生します。

【まとめ】

利回りには、幾通りかの種類、そして、その算出方法で考えた時の指標となる利回りがあります。

不動産投資を行う上で、ご自身はどのくらいの利回りを求めるのか。

その物件を購入したら、どのくらい収益を得ることができるのか。

もちろん物件ごとに様々なストーリーがありますので、概算の計算にはなりますが、どのような諸経費が発生するのか？

どのようなストーリーが想定できるのか。

など、ご購入時の価格を判断する上で、ある程度ご自身の指標となる利回りを算出しておくことも大事でしょう。

もちろん、購入時点では問題が多い物件であったり、実質利回りが低い物件だったとしてもいくらでも改善はできます。

不動産投資が成功するかどうかは、方法一つで大きく変わります。

西家は培ってきた経験・知識をフル活用し、お客様の満足度の高い不動産投資のお手伝いをいたします。

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