固定資産税評価額とは？計算方法や不動産売却との関係について
不動産仲介
不動産購入
・固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税などの税金を計算するための基準となる不動産の
価値のことです。この価値は、各市町村（東京23区は各区）が固定資産評価基準に基づいて個別に決
定しています。土地の場合は、一般的に時価の約70％が目安とされていますが、土地の場所や形状な
どによっても違ってきます。固定資産税評価額は3年に1度見直されており、課税明細書で確認できま
す。
・固定資産税評価額の決まり方
固定資産税評価額は、総務大臣が定める『固定資産税評価基準』を参考に、固定資産が所在する各
市区町村が「土地」と「建物」でわけて決定しています。
計算方法： 固定資産税評価額（課税標準額）＝固定資産税/1.4%
注意：①土地（宅地）の場合、固定資産税評価額は「公示価格の70%」を目安に設定されます。
②建物（家屋）の場合、固定資産税評価額は「再建築価格」と「減価償却費」から計
算されます。
③一般的な目安として、土地の固定資産税評価額は時価の60～70%、家屋（建物）につい
ては建築費の50%～70%となっています。
・固定資産税評価額の評価替え
固定資産税評価額は、3年に1回の頻度で評価の見直しをしています。評価を見直すことを「評価替
え」といいます。前回は2021年(令和3年)に行われました。
・固定資産税評価額の役割とは
固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準としてだけでなく、都市計画税、登録免許税、不動産
取得税の税金を計算する際の基準価格としての役割も果たしています。
・都市計画税
都市計画税は固定資産税と同時に毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課税される税金で
す。ただし、区域内の道路や下水道の新設や整備を行う都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充
てることを目的とした税金であり、対象となるのは市街化区域内の不動産のみとなります。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（制限税率）
・登録免許税
登録免許税とは、土地や建物を取得して、所有権を第三者に主張できるように登記所で登記を受け
る場合など、その登記又は登録を受ける者に対し、課税される税です。
したがって、不動産を取得しても、登記しない限り、登録免許税は課されません。
登録免許税＝固定資産税評価額×2％（本則）
※特例措置や負担調整措置あり。
・不動産取得税
不動産取得税とは、土地を購入したり、又は家屋を新築したりするなど、土地や家屋といった不動
産を取得した場合に課される税金です。したがって、不動産を取得した際に1度だけ不動産取得税を納
めることになります。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％（標準税率本則）
※特例措置や負担調整措置あり。
・固定資産税評価額と不動産売却の関係
固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとして
も、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者が売主なら売主が納
税義務者となり、同時点で買主が所有者になっていれば、買主がその年の固定資産税を支払います。
ただし、固定資産税は分割での納付ではなく、1年分をまとめて納付します。そのため、年度途中で
不動産売却を行った場合は、当該期間で日割り計算して、売主と買主の両方が税負担をすることが一
般的です。
例えば、1年の3分の1の期間の所有者が売主なら、税額の3分の1を売主が、残りの期間が買主のも
のとなるなら、税額の3分の2が買主負担になると考えましょう。固定資産税を両者で分担し、翌年分
が新たに課税対象になってからは、買主が完全に1年分を負担することになります。
・固定資産税の清算
ただ、売主が損をしないためには、不動産売却時に固定資産税の「清算」をしなければなりませ
ん。固定資産税の清算とは、年度途中分からの固定資産税額を買主から受け取り、お互いに対等な税
負担を負う取り決めです。清算について、注意点も含めて詳細まで知り、損なく不動産売却を行いま
しょう。
