ハザードマップとは？不動産との関係も解説
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ハザードマップは物件購入時に将来予測される災害を最小限に抑えるため、災害別のリスクを確認できるものとなっております。
その反面、売却したい物件のある地域で何かしらの被害が予測されている場合は、売却価格も低くなってしまうのではないかと不安になられる方もいるかと思います。
まずはじめに、
「ハザードマップ」とは
一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。
下記の８つがハザードマップの種類になります。
【洪水ハザードマップ】
大雨などが原因で堤防が決壊してしまった場合、浸水する恐れのあるエリアや浸水の深さを知ることができるものです。
【内水ハザードマップ】
内水（ないすい）とは、
大雨などが原因で下水道の雨水排水能力を超えてしまった場合、河川等の公共の水域に放流することができなくなり、浸水することを言います。
内水ハザードマップでは、雨水が排水できなくなってしまったときに、浸水の発生が想定されるエリアを知ることができます。
【高潮ハザードマップ】
高潮とは、台風や発達した低気圧により高波やうねりが発生し、海面の高さが通常よりも高くなる現象のことを言います。
その被害による浸水などが予想されるエリアを知ることができます。
【津波ハザードマップ】
津波とは、地震などが原因で海水が大きな波になり、沿岸に打ち寄せられる現象のことです。
大きな地震などの影響で、浸水などの津波の被害が予想されるエリアを知ることができます。
【土砂災害】
大雨になったときに土石流、がけ崩れ、地滑りなどが起こる危険性のある場所で、土砂災害の被害予測が予想されるエリアを知ることができます。
【火山ハザードマップ】
火山の噴火によって起こる噴石の落下、火砕流、泥流、土石流、火山ガスの発生、噴煙などにより、被害を受ける危険性が高いエリアを知ることができます。
【宅地ハザードマップ】
大規模盛土造成地の変動予測を表したもので、造成された土地で大雨などが発生した場合、被害が起こる可能性があるエリアを知ることができます。
谷や沢を埋め立てて造成された土地や盛土をして造成された土地は、地震が起きたときに地滑り、がけ崩れ、土砂流出の恐れがあるため、監視や予測変動をする必要があります。
【地震に関するハザードマップ】
「ゆれやすさマップ」、「地震危険度マップ」、「液状化危険度マップ」などに分かれている場合があります。
ゆれやすさマップは南海トラフ地震が起きたときに想定される震度を予想したもので、地震危険度マップは、ゆれやすさマップから建物にどれだけの被害を受ける可能性があるかを地図上に記載されているエリアの建物が全壊する割合で示したものになります。
上記ハザードマップの中でも、
水害ハザードマップ(洪水、内水、高潮、津波)が不動産取引にて重要視されています。
不動産取引では水害ハザードマップの説明が義務
2020年8月、国土交通省は不動産の売買や賃貸時に宅建業者が実施する重要事項説明において、ハザードマップにおける対象物件の所在地を買主様・借主様へ説明することを義務化しました。
この背景としては、近年大規模水害が全国各地で毎年のように発生しており、水害リスクに関する情報が、契約締結の意思決定を行ううえで重要な要素となっていることがあります。
※東京都渋谷区ハザードマップ
地図上のエリアごとに色が付いていますが、これは「想定最大浸水深」を表します。聞き慣れない言葉かもしれませんが、簡単に言うと、河川が氾濫した際に浸水が想定される最大水深のことです。
想定最大浸水深は0.5ｍ未満～5ｍ以上まで5段階に分かれており、色によって浸水リスクが見えるようになっています。
まずはご自身が所有している物件をハザードマップで確認してみましょう。
↑こちらから全国の水害ハザードマップの確認が可能です。
不動産売買に与える影響
ハザードマップは、あくまでも災害時の避難を目的に作成されているもので、地価を決めるためのものではありません。
その為、地価への影響はないと言われております。
ただし、その地域が災害の警戒区域に含まれている場合は、売却の際に買主様へ告知する義務があります。購入する立場からすると、危険性が高い物件をリスクを負ってまで買いたいと思うでしょうか。
融資をする金融機関の立場からの目線でも同じような事が言えます。
その為、買い手が購入を渋ったり、売却価格を下げなければならない可能性も否めません。
買主様へ告知する義務がありますので、あらかじめリスクを理解してもらった上で、出来るだけ高値で購入してくださるような買主様を見付ける事が重要になります。
まとめ
ハザードマップは、売却前に物件周辺の被害予測に役立つツールですが、災害が起きると予測されているからといって地価に影響を及ぼすものではありません。
仮に物件が警戒区域に含まれている場合には、一般のエンドユーザー様には需要が見込めないかもしれませんが、不動産会社によっては、独自のお客様が居て早期に高値で売却を実現できる可能性もあります。警戒区域内に物件をご所有の方でご売却をお考えの際は、不動産会社に相談してみるといいでしょう。
