住宅ローンを滞納してしまったらどうなる？競売を避ける方法は？
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住宅ローンを滞納するとどうなるかご存知でしょうか？
住宅支援機構のデータによると、住宅ローン延滞率は年々下がってきてはいますが、
きちんと住宅ローンの審査を経て融資を受けた100人のうちの1人がローンを延滞しているのが現状です。
住宅ローンで銀行から借入した際には月々のローン額を返済していかなければなりませんが、
返済を滞り続けると、競売にかけられてしまうことになります。
そこで今回は競売までの間に不動産を売却する方法をご紹介していきたいと思います。
【どうしたら家が競売にかけられてしまうのか】
競売になる理由には以下のようなことがあります。
■ローンを滞納した時
返済の滞納は返済義務違反となり、債務不履行とみなされます。そのため、抵当権が実行されることで、競売にかけられるのです。
■想像で遺産分割協議が整わなかった時
相続の際に、相続者間で意見がまとまらず、相続者を決定できないことが理由で、
裁判所を通して競売にかけ、競売で得た資金を相続者で分配するといったことが起こります。
競売にかけられてしまうと、メリットはほとんどなくデメリットが大きい点が特徴です。
代表的なデメリットは以下の２つです。
①相場価格よりも安い売却値
一般市場での相場価格と比べて6～7割程度の価格でしか売れない。
②強制的に追い出される
競売になると、開札によって不動産の新しい所有者が決まります。
落札者がでると、競売にかけられている所有者が住み続けるのは不可能となります。
出ていかなければ「強制執行」で無理矢理退去させられてしまい、
引越し費用も支給がないため、自腹で引越しする羽目になります。
また上記項目以外にも、競売手続き中に裁判所の方等が家に現況調査に来ることで、
近所で噂になり、プライバシーが害されるというケースも多々あります。
【競売を避けるためには…】
「競売」とは最悪なケースであり、そのケースを避けられる方法が一つあります。
滞納中のローンの担保となっている物件を売る場合に、競売の他にもう一つ考えられる方法が
『任意売却』です。
任意売却とは、返済を滞納している状態の物件を、債権者の許可のもと競売以外の方法で売却することです。
任意売却では不動産市場で仲介業者に依頼して売却を行います。
■任意売却のメリット
任意売却は、競売と比較して次のようなメリットがあります。
①そのまま家に住み続けることができる可能性がある
親族の方や投資家に自宅を買取してもらい、家賃を支払うことを条件にそのまま自宅に賃貸戸建て
として住み続けるという方法があります。（通称：リースバック）
やむを得ず引越しをしなければならないという場合でも、引越し時期を購入者に相談できるため、
引越し先を見つける期間に猶予が与えられることもメリットです。
②売却価格が高い
任意売却では、
・ 不動産を高く売却するために、多くの購入検討者に情報を届ける仲介業者による販売活動
・ 良い条件で購入してくれる人を探す時間（期間）が設けられる
上記が可能なため、市場価格の6～7割といわれる競売に対し、
一般相場に近い金額での売却が期待できます。
③引越し費用や諸経費が売却代金から融通してもらえる可能性がある
債権者との交渉次第ですが、引っ越し費用を最高３０万円捻出できることがあります。
また不動産売却には、測量費用や仲介手数料など売却にかかる費用がありますが、
任意売却の場合は自宅を売却した代金から、諸経費を支払うことが認められています
④周囲に事情を知られずに、プライバシーが守られながら売却できる
一般市場での売却となるため、知り合いの方が家の情報を見つけても、
「ローンを滞納している」「家を手放すことになった」という情報を得ることができないため、
経済状況を知られるといったプライバシーの心配はありません。
【まとめ】
今回は競売までの間に不動産売却をする方法「任意売却」についてご紹介しました。
任意売却は競売と比べて、売却金額やプライバシーの面で利点のある方法となっています。
ですが、競売開始日までに買主を見つけなければいけないので、
可能な限り任意売却に向けて早期に着手することが大切となります。
住宅ローンを滞納してしまい競売にかけられるまでのタイムリミットが迫っていても、
抱え込まずに先ずは不動産業者や弁護士に相談しましょう。
