不動産売却における減価償却とは？
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減価償却とは、不動産売却にかかる税金を計算する上で必要となる項目のひとつです。
マンションや戸建てなどの不動産を売却し、売却益が出た場合に譲渡所得税がかかります。
しかし建物は経年や使用することによって価値が劣化するものなので、売却益から減価償却費を差し引くことができます。
◆減価償却の対象は建物のみ
不動産における減価償却は建物のみが対象です。
経年劣化がなく使用しても価値が下落しない土地は減価償却の対象にはなりません。
◆法律によって計算に必要な数字が決められている
建物の法定耐用年数は、その種類や構造によって異なります。法定耐用年数は、財務省によって定められています。
・軽量鉄骨造(骨格材肉厚が3㎜以下の場合) 19年
・木造 22年
・重量鉄骨造 34年
・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
◆減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には「定額法・定率法」の2つの計算方法がありますが
平成28年4月1日以降に取得したマンションは定額法しか認められておらず、特に届出をしない場合は定額法での計算になるためここでは定額法による計算方法をご紹介します。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は国税庁の表を参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf
◆耐用年数の端数を切り上げる
「経過年数」は、マンションを購入してから売却するまでの所有期間の年数です。
端数は、6ヶ月以上の時は切り上げて1年とします。6ヶ月未満の場合は、切り捨てします。
経過年数が13年7か月の時、経過年数は14年と計算します。
例えば…
〇マンションの建物部分の取得費：5,000万円
〇鉄筋コンクリート造（RC造）
〇購入した日：平成10年4月1日
〇売却した日：令和5年5月1日
を例にあげて減価償却費を求めてみます。
マンションの構造が鉄筋コンクリート造なので、償却率は「0.015」になります。
経過年月は、25年1ヶ月なので25年とします。
減価償却費 = 建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
＝5000万円×0.9×0.015×25
＝16,875,000円
求めた減価償却費を取得費から差し引くことで、「売却時点での取得費」を正しく計算できます。
正しく申告するために重要なことではありますがそのほか譲渡取得税に関することもあり難しい問題ですので、不動産の売却をご検討の方はぜひ弊社へご相談ください。
