不動産トピックス

不動産投資を行う上で最も重要な指標となるのが「返済比率」です。

賃貸経営など不動産投資を安全に行うために返済比率を理解しておく必要があります。

まず、返済比率とは「家賃収入」に対して「返済額」が占める割合です。

計算方法としては

「毎月の返済額」÷「満室時の家賃収入」＝返済比率(%)

となり、毎月の返済額が50万で満室時の毎月の家賃収入が100万であれば、

「毎月返済額　50万」÷「満室時の毎月の家賃収入　100万」＝0.5＝50％

つまり家賃収入に対して半分を占めているということになります。

この割合が賃貸経営が安全かどうか図る指標になるこいうことです。

さてどの程度の水準が安全といえるのでしょうか。

平均的に50%前後が安全な返済比率の目安と言われています。

返済以外にも諸経費（固定資産税・都市計画税・修繕費用など）：20％、想定空室率10％を加味して算出しても20％資金が残るため、

許容範囲と考えてよいしょう。

60％になると上記計算で残りはわずか10％となり1部屋2部屋の空室が増えると赤字になってしまいローン滞納の危険性が格段に大きくなります。

返済比率を下げる方法としては

1.繰り上げ返済を行う

「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり「期間短縮型」の場合毎月の返済額は変わりませんが返返済期間が短くなるので、支払う予定だった利息が軽減されます。

「返済額軽減型」の場合返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすので元本が手元に残り、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

2.返済期間を延長する

最初に設定した返済期間を伸ばすことにより、月々の返済比率を下げることができ余裕が生まれます。

3.減価償却期間が長い物件を選ぶ

金融機関は法定耐用年数に応じて融資期間の設定を行う事が多く、法定耐用年数は構造ごとに以下のように設定されています。

・鉄筋コンクリート造(RC造)　47年

・鉄骨造(S造)　34年

・木造　22年

法定耐用年数とは、税法上の耐用年数のことで耐用年数から築年数を引いた残りの年数が返済期間の目安となります。

イコールではなく多くの場合は耐用年数よりも短く設定されるため

例えば築10年のRC造の物件の場合30年程の融資期間が組めるということになります。

いかがでしょうか。

返済比率はあくまでも目安であり返済中に変化することも起こりえますが安全な返済比率として50%を目安に返済予定を立てると良いでしょう。

これから不動産投資を始められる方は今回紹介した返済比率の計算を指標に返済計画を立ててみてください。