サブリースについて
不動産仲介
不動産購入
マンション経営をされている方は、一度は耳にしたことがある言葉かと思います。
今回はその『サブリース』について解説いたします。
まず、投資用不動産を購入した場合、
1.自主管理
2.家主代行サービス
3.サブリース
このいずれかの方法で不動産を運営・管理することになります。
物件を賃貸する上で、家主がやらなければいけないことがいくつかあります。
それが、
・建物の清掃
・入居者の募集
・入居者や保証人の調査
・賃貸借契約
・賃料の集金や督促
・契約更新手続き
・クレームやトラブルへの対応
・解約や退室の手続き
・原状回復工事
など
1.の自主管理は文字通り、オーナー様がご自身で管理を行うことを言います。
2.の家主代行サービスはオーナー様が代行業者と業務委託契約を結び、家主業を委託し運営する方法です。オーナー様は代行業者に代行手数料の支払いが生じます。
3.が今回のお題であります「サブリース」ですが、
まず、『サブリースとは？』
オーナー様から不動産会社が物件を借りて、又貸し（転貸）することをいいます。
借主がサブリース会社なので、入居者の有無にかかわらずオーナー様に約定賃料を支払ってくれますし、管理運営も行ってもらえます。
サブリース業者が借りて運営するわけなので、サブリース会社の利益も必要となり、本来得られる賃料収入より低くなってしまいますが、月々の返済があり、空室があるよりは安定した賃料収入を確保し、空室リスクをなくすというのが仕組みの原点になります。
本来サブリースとは空室リスクを回避するための手段です。
自主管理や家主代行サービスでは、空室リスクをオーナーがそのまま背負うことになるという点がサブリースとの大きな違いです。
では、気になるその『費用は？』
1.の自主管理の場合、自ら管理を行うわけなので、費用0。
2.の家主代行サービスの場合、相場は賃料の5％ほどと言われています。
3.のサブリースの場合、相場は賃料の10％～20％ほどと言われています。
手間暇かけず、空室リスクもないサブリース、当然にコストは一番高くなります。
続いては、『メリット・デメリット』
【メリット】
・空室リスク、滞納リスクの回避
サブリースの大きなメリットは、「空室リスクを低下させる」こと。
空室が発生すると、賃料収入が得られずローン返済の支払いに回せないなど、キャッシュフローに影響を及ぼします。
一方、サブリースで保証される賃料は、本来の賃料よりも下回ることになりますが、入居者の有無に関わらず、サブリース契約に定められた保証賃料を得ることができます。
これはオーナー様にとって大きな安心材料となるでしょう。
・管理業務を一括で任せることができる
マンション経営を行う際、「入居者募集」や「賃貸契約の締結」「家賃回収」「入居者対応」など様々な管理業務が発生します。
サブリースを活用すると、それらの管理業務もサブリース業者に代行してもらえることになりますので、手間のかかる管理業務をプロに一任することができるので、特にサラリーマン大家さんはメリットに感じる方も多いのではないでしょうか。
サブリースにはもちろんデメリットもあります。
【デメリット】
・家賃収入が最大化できない
本来オーナー様は入居者がいる場合、賃料を100％貰えるものです。
サブリースの場合は本来賃料の80％〜90％とされているのが一般的なので家賃収入が最大化できないデメリットがあります。
サブリースを選択するオーナー様にとっては最大のデメリットになります。
・売却価格が低くなる
サブリースが付いている状態での売却は、サブリースが付いていない物件よりも売買価格が安くなります。
サブリースは賃料収入が本来よりも80％〜90％になるため年間賃料が安くなります。
そうすると、利回りが低くなり、売買価格も低くなります。
『サブリース契約の注意点』
サブリース契約には、注意すべき問題点があります。
【解約時のトラブル】
サブリース契約中の物件で一番多い問題点と言っても過言ではありません。
サブリース業者とオーナー様は、一般的に《普通借家契約》に基づいてサブリース契約を締結します。
この場合の貸主はオーナー様、借主がサブリース業者となります。
サブリース契約は原則、借地借家法によりオーナー様から解約ができません。
サブリースの契約書には、「1か月前などに書面で解約の通知を行い、賃料の1か月～6か月分(会社によって違いあり)を支払えば解約することが即時解約可能」と記載があった場合でも解約することができないことが多いのが実情です。借主のサブリース会社に問い合わせても『借地借家法で守られているため解約ができない』『正当事由があれば解約が可能』の一点張りです。
基本的には、正当事由と認められることは難しいため、注意が必要です。
【賃料改定】
サブリースは長期的に家主の利益を保証するものではありません。
中には「○○年間一括借り上げ」などとして長く保証が続くおいしい話として契約させてしまう業者もいて、一次は社会問題化しました。
サブリース賃料も普通賃貸借同様に賃料の改定は可能です。
物件の劣化に伴い、賃料は下がっていくことがほとんどで、未来永劫最初に契約した賃料が続くわけではありませんので、こちらも注意が必要です。
おわりに
サブリースに関する法律や制度の整備も急がれていますが、サブリースを契約する場合は物件の将来性や契約内容など、慎重に検討した方が良いでしょう。
