不動産トピックス

「借地権」って何？

物件を探していると広告などに土地権利が「借地権」や「定期借地権」などと記載されているのを目にしたことはありませんか？

本記事では借地権について、わかりやすく簡単に解説していきます。

借地権について学ぶ前に、まず、オーソドックスな土地権利は「所有権」です。

「所有権」とは法令の制限内で、所有物を自由に使用・収益・処分できる権利のことをいいます。

所有権は、物を全面的に支配する権利ですが、治安維持のため、様々な法令上の制限は設けられています。

つまりここでいう「所有権」とは土地の権利は所有者の者ということです。

では本題の「借地権」について解説いたします。

「借地権とは？」

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。そのため、建物がない駐車場や資材置き場などは含まれません。

一方で、一般的に売買されている物件の多くは所有権となります。

所有権の土地は、所有者が自由に建て替えなどの選択が行えますが、借地権の場合、土地の名義は地主にあるため用途に制限がかかってしまいます。

借地権は1992年に成立した借地借家法に基づく契約か、それともそれ以前の旧借地法に基づく契約かによって内容が大きく変わります。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還が難しいなど地主側に不利な面がありました。

借地権（旧法）

契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。木造などの場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっている。

新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられており、5つに細分化されています。

1.普通借地権	契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。
2.定期借地権 （一般定期借地権）	定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。
3.事業用定期借地権	事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する。
4.建物譲渡特約付借地権	契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。
5.一時使用目的の借地権	工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。

借地権の特徴は、契約の更新や家を手放す時・建て替える時に地主の許可が必要など、所有権の土地に比べて土地や建物に対する自由度が低くなることが特徴です。

では、借地権のメリット・デメリットを具体的に挙げていきます。

【借地権のメリット】

①価格が安い

借地権付き建物の場合は価格が安くなります。

②土地の固定資産税、都市計画税が負担がない

土地を所有していないため、土地の固定資産税、都市計画税の負担がありません。

③半永久的に住むことができる

定期借地権ではない一般の借地権であれば半永久的に住み続けることができます。

④立地が良いことが多い

借地権の物件は立地が良いことが多いです。

【借地権のデメリット】

①定期借地権付の建物では居住期間が限られる

定期借地権では借地権の存続期間に制限があるため、居住できる期間は借地権の存続期間に限られます。

さらに、存続期間が満了した建物の解体費用も負担しなければなりません。。

建物を存続させるために、土地所有者と新たに借地権を設定しなおせば存続は可能ですが、多数の権利者がいる分譲マンションでは、新たな借地権を締結するための建物所有者の同意が必ずしも得られるとは限りません。

②定期借地権付の建物では資産価値は年々減少する

建物の評価は借地権付きの場合でなくても年々減少するが、借地権付きの建物の場合借地期間が満了すれば土地評価（借地権価格）も建物の評価もゼロになります。

③地代の負担がある

土地を使用するために使用料を支払う必要があります。

④増改築を行うには地主の承諾が必要

増改築を伴うような大掛かりなリフォームの場合には、土地所有者の承諾が必要です。

⑤銀行の融資がおりにくい

借地権付き建物に対して融資をしていない金融機関もあり、建物のみが融資対象になるため十分な融資が受けられない可能性が高いです。

⑥土地が借主の所有物にはならない

地代を払い続けたからといって期間が経過した後に土地の所有権を得るわけではありません。

⑦更新料が必要な場合がある

更新時に更新料が発生する契約があります。

⑧建物を売却する際は地主の承諾が必要（譲渡承諾料が発生する）

建物を売却する際、地主の承諾が必要です。なお、ほとんどの契約が譲渡承諾料が必要となっております。譲渡承諾料とはその名の通り、所有者が変更することを認めてもらうために発生する費用です。

⑨売却が難しい

制限が多く、所有権の物件より購入検討者の分母が少なくなり、売却が難しくなる傾向があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

以上のように借地権付き建物は、立地はもちろん、固定資産税や都市計画税の負担もなく、購入時の価格は割安になる反面、他人の土地を借りてその上に建っているので、制限が多いなど、デメリットも多くあります。

借地権付き建物を購入の際はメリット・デメリットを十分に理解した上で、ご購入ください。

起こり得るトラブルも、借地契約の段階で予防し、回避できるものも多いので、借地権の性質を事前によく理解し納得したうえで購入するのなら、借地権付き建物も選択肢の一つとして、決してＮＧなわけではありません。