不動産トピックス

地上権とは、土地についての権利の一種です。意味としては、建物や工作物（道路やトンネルなど）、などを所有するため、他人の土地を使用できる権利です。地上権を持っている人は、地主の許可を得なくても第三者に土地を貸せるほか、建物を売却したり担保にできます。

1.地上権と借地権の違い

地上権と借地権における一番の違いは「地上権」として借地権を設定した場合は、借地権を自由に譲渡する事が出来る点です。地主様の承諾を得る必要がありません。一方、賃借権として借地権を設定した場合には、譲渡・売却の際に必ず地主様の承諾が必要となります。売買の利便性などを考えると、地上権と貸借権が設定されている場合では、地上権のほうが地主様に不利（地上権者に有利）であると思われます。地代の支払いに関しては、地上権・賃借権ともに必要です。
地上権を設定した場合、登記義務があるため、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的です。

地上権・賃借権の詳細な違いは以下の通りになります。

	地上権	賃借権
登記の義務	あり	なし
抵当権	設定可能	建物のみ設定可能
譲渡・転貸	地主の承諾がいらない	地主の承諾が必要
担保	可能	不可
存続期間	最短30年	20年以下※借地借家法が適用される場合最短30年

2.「区分地上権」と「法定地上権」

地上権には2つの地上権があります。

2-1.区分地上権

区分地上権とは、下記のような公共事業で地上・地下の一部を使用する際に、範囲を限定して設定される権利です。

• ・地下鉄
• ・地下トンネル
• ・高架道路
• ・送電線建設

「地上権」を設定された土地は、敷地内の地上のみならず地下・上空とすべての空間に対して権利が発生します。対して区分地上権は、地下の一部◯m～◯ｍまでといった特定の範囲に適用されることが特徴です。また、区分地上権は借地権が設定されている土地へ同時に設定することもできます。区分地上権が設定された範囲が敷地の一部であっても、地上の建物や契約に対する影響はほとんどありません。例えば、すでに貸し出している借地の地下に、地下鉄や道路用のトンネルが掘られる場合が代表的です。この場合はトンネルの工事業者は地主と借地人の両方と契約を結ぶこととなり、地上で利用されている建物や賃貸借契約はそのまま維持されます。以後区分地上権が設定された範囲内に限り、トンネル工事の事業者は地主や借地人の許可を得ることなく補修・改修・譲渡が可能です。また、土地の所有権が移るわけではないため、ほとんどの場合で地代が支払われます。

2-2.法定地上権

法定地上権とは、抵当権の実行による競売などで土地と建物の所有者が分かれた場合に発生する地上権です。例えば、土地と建物を担保にして銀行からお金を借り住宅を購入したものの、返済できなくなったケースが挙げられます。銀行が担保の土地と建物を競売にかけて建物のみが売れた場合、建物を自由に使用できなければ競り落とした意味がありません。地主との間に地上権を設定する契約が締結されなかった場合でも、法定地上権を設定することで、建物の所有者に地上権があると見なされ、所有者は自由な使用が可能です。また、地代の支払いを2年以上滞納せず建物が使用できる状態を維持していれば、法定地上権は半永久的に続きます。

ただし、法定地上権の成立は、下記の条件をすべて満たすことが条件となります。

• ・抵当権設定時に、土地に建物が存在していた
• ・抵当権設定時に、土地と建物の所有者が同一人物だった
• ・土地と建物の両方、もしくは片方に抵当権が設定された
• ・債務不履行による競売が行われ、土地と建物の所有者が別々になった

まとめ

地上権は土地の所有権以外の権利をすべて貸し出すことになり、地主はメリットがほとんどないため進んで設定することまずありません。地上権が設定されている土地のほとんどは公共事業による区分地上権か、債務不履行による法定地上権だと考えてもよいでしょう。皆様いかがでしたか？中々馴染みのない地上権について解説させていただきましたがご不明点等ございましたら是非、西家にお問い合わせください。