不動産トピックス

結論的に家賃滞納者を強制退去させることは可能です。

家賃が支払われないからといって、すぐに家賃滞納者の強制退去が可能になるわけではなく、あくまでも強制退去＝法的手段=最終手段であるということです。

しかしそのためには、いくつかの条件があり、法的にきちんとした手順で進行していく必要があります。

【一般的に家賃滞納者を強制退去させられる条件は？】

①家賃滞納が3カ月以上続いている

②大家と入居者の信頼関係が壊れている

③入居者に家賃支払いの意思がないこと

・家賃滞納が発生しても、すぐに家賃滞納者を強制退去させることは出来ません。法的に一定の決まりがあるわけではありませんが、目安としては最低３ヶ月以上家賃滞納が継続してからでないと、強制退去は困難と言われています。

当たり前ですが、大家が部屋を貸すかわりに、部屋を借りる入居者は賃料を支払わなければなりません。この取り決めは一般的に「賃貸借契約」といい、大家と入居者の双方の合意のもとで成立する書面で、お互いに権利と義務を持つことでバランスを取っています。

当然この2つの、バランスが崩れてしまうようなことがあると、”信頼関係が失われた”とみなされ、契約は解約となります。

つまり、入居者が家賃を支払うという義務を怠ると、大家側も部屋を貸すという義務を放棄することができる、すなわち強制退去が可能になるということです。

【家賃滞納から立ち退きまでの流れは？】

①電話・手紙による支払いの催促

・大家にもよりますが、一般的には1ヵ月以上の家賃の滞納があった場合、電話や手紙を通して大家から支払いの催促をします。

②連帯保証人への連絡

・①による連絡を入居者が対応しない場合、今度は契約時に連帯保証人になってくれた人に連絡をしていきます。この場合、連帯保証人に代わりに立て替えてもらえるよう請求をします。

【保証会社を連帯保証人にしている場合】

保証会社を連帯保証人に立てた場合には注意が必要です。危険なのは保証会社が家賃の立て替え（代位弁済）を行うことです。立て替えた段階で、大家に代わって保証会社は立て替えた家賃の債権者となり、入居者は債務者の関係になります。一般的に大家は、個人運営が多いため、資金力の関係で訴訟を好みません。しかし保証会社は、資金力がある上、訴訟になれているため、立て替えた家賃の回収に関して徹底しています。大家からの催促なら相談の余地がありますが、保証会社は強制執行に対しても容赦ありません。そのため一般的な家賃滞納の立ち退きと異なり、保証会社が相手ですと資産の差し押さえや退去の強制執行までの期間も短くなる可能性がありビジネス需要が強くなってしまいます。

しかし例外として、令和4年12月12日に賃貸住宅の家賃の入居者が2カ月滞納するなどして連絡も取れない場合、「物件を明け渡したとみなす」とした家賃保証会社の契約条項の是非が争われた最高裁が行われ、入居者の権利が一方的に制限されているとし、消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当するとして「賃貸住宅の追い出し条項は違法」という判決が下され家賃保証会社の敗訴が確定したという事例がありました。最高裁で初判断ということで当時はとても注目されましたのでぜひご参考になればと思います。

③内容証明郵便による請求

・家賃滞納から2ヵ月以上経過すると、今度は内容証明郵便を通じて、「家賃の支払いの請求」を送付します。内容証明郵便は、「入居者または連帯保証人に対し家賃の支払いの請求を行いました」という証拠を残すための郵便であり、大家が裁判所への申し立ても視野に入れているという意味になります。

④契約解除通知

・3ヵ月以上の滞納が続いた場合、今度は内容証明郵便を通じて、「賃貸契約の解除通知」が送られてくるでしょう。この段階で入居者または連帯保証人と連絡が取れなかった場合には裁判所へ申し立てを行えます

⑤不動産の明け渡し請求の申し立て

・裁判所へ申し立てる場合、ほとんどの大家が、不動産の明け渡しだけでなく未払い分の家賃、延滞した家賃に伴う遅延損害金もまとめて請求の申し立ても行います。

⑥明け渡し請求の訴訟

申し立て後、裁判所を介して立ち退きに関する訴状が入居者に届きます。裁判では、当事者間の主張と主張を裏付けるための証拠を提出しなければなりません。なぜなら賃貸借契約の裁判では、大家と入居者の信頼関係の破綻が問われます。

⑦強制執行の申し立て

・判決後、大家と入居者の間で不動産明け渡しの交渉が行われ、退去日などの調整をすることができますが、交渉がまとまらなければ大家は強制執行の申し立てを行えます。

⑧裁判所を介し立ち退きの催促

・強制執行の申し立てを裁判所が受理した場合、裁判所から立ち退きの催告状が入居者へ届きます。この催告状は1ヵ月以内の退去を命じる内容です。

⑨強制執行

・もし入居者が催告状に指定された期日までに立ち退きをしなかった場合、執行官による強制執行が始まり、室内の家具や持ち物も撤収されます。請求内容にもよりますが、明け渡しだけでなく、滞納した家賃の返還請求の訴訟の併用していた場合、給与や換金価値のある資産も差し押さえできるようになります。

【まとめ】

大家個人でこの件を対応することは非常にストレスがかかってきます。ですので、何かトラブルがあった場合を考えて不動産会社に賃貸管理を相談しましょう。

西家でも賃貸管理を行っておりますし、知識の豊富なスタッフが揃っておりますので、ご質問やご相談を受け付けております。お気軽にお問い合わせくださいませ。