路線価って何？どんな種類があるの？
路線価とは
路線価とは、「道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額」を指します。
路線価はいわば道路に付けられた価格です。しかし、土地や家は道路の上にある訳ではないので、「その土地がどの道路に面しているか」を見て土地の相場を確認していきます。
路線価は相続税や贈与税を計算するときの基準となり、公示地価の８割を目安に決定されます。
路線価が使われる理由とどんな時に使われる？
路線価を用いるときはどんな時でしょうか。
結論から申し上げますと
- 土地・建物を売買する際の価格決定時の参考として
- 遺産分割時の相続税、贈与税の計算
主にこの2つの場合に使用されるケースがほとんどです。
土地の取引の際は、その土地の「相場」を基準に価格が設定されます。では、その「相場」自体はどうやって決まるかと言うと、売主や買主の主観が作用することも少なくないのです。
そこで、どちらか一方が不利な価格設定にならないよう、実際の価格を客観的に判断するために、目安として扱われるのが「路線価」です。
土地の取引の際は、その土地の「相場」を基準に価格が設定されます。では、その「相場」自体はどうやって決まるかと言うと、売主や買主の主観が作用することも少なくないのです。
そこで、どちらか一方が不利な価格設定にならないよう、実際の価格を客観的に判断するために、目安として扱われるのが「路線価」です。
路線価と地価公示価格について
客観的な土地の価格の目安として扱われるものには、「路線価」の他に「地価公示価格」というものもあります。
こちらは、国土交通省が毎年3月に公示する土地の価格のことで、土地の価格相場を知る上で「最も精度が高い」と言われており、国土交通省のホームページから確認することができます。
しかし、地価公示価格の難点として、「日本全国すべての土地に対して公示されている訳ではない」ということが挙げられます。
お持ちの土地が対象外だった場合は、地価公示価格から客観的な価格の目安を付けることはできないということです。
その点、「路線価」は日本のほぼすべての道路（公道）に価格が設定されています。
これが「路線価」を見ていくメリットのひとつと言えるでしょう。
路線価の種類は？
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の２種類があります。
相続税路線価について
「相続税路線価」とは、相続税や贈与税を算出する際に基準とされる土地評価額です。
毎年7月に、国税庁によってその年の1月1日時点の価格が公表されます。
ちなみに、一般的に「路線価」と省略されて使われる場合は、この相続税路線価を指すことが多いです。土地の相続や贈与の際に価格を設定する必要がある場合は、相続税路線価を参照します。相続税路線価は、前述の「地価公示価格」の80％程度をめどに設定されます。
固定資産税路線価について
「固定資産税路線価」とは、固定資産税を算出する際に基準とされる土地評価額です。
こちらは市区町村（東京都区部では東京都知事）によって定められ、価格は毎年ではなく、原則として3年に1回のペースで見直されています。
新しく一戸建てや土地を購入する前に、その土地の固定資産税がどれくらいになるか確認したいといった場合は、固定資産税路線価を参照します。
相続税路線価と固定資産税路線価の違い
相続税路線価の見方と計算方法
相続税路線価を活用して価格相場を出していく場合は、国税庁の運営するサイトの路線価図・評価倍率表を活用します。
1．「路線価図・評価倍率表」にアクセス
まずは「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、計算したい土地の場所をクリックして特定していきます。
地域を特定していくと、下のような地図が表示されます。
2．表示された地図から、路線価を算出していく
ここでは、調べたい地域に面した道路に「1300C」など数字とアルファベットが割り振られています。この数値部分が路線価のことです（単位：千円・㎡単価）。
数字の後ろのアルファベットはA〜Gで割り振られ、借地権割合を定めたものですが、通常の計算には使用しませんので、今回は無視して結構です。
「1300C」となっている場合は、「1㎡あたり130万円の土地評価になる」ということを意味します。
ここでは、調べたい地域に面した道路に「1300C」など数字とアルファベットが割り振られています。この数値部分が路線価のことです（単位：千円・㎡単価）。
数字の後ろのアルファベットはA〜Gで割り振られ、借地権割合を定めたものですが、通常の計算には使用しませんので、今回は無視して結構です。
「1300C」となっている場合は、「1㎡あたり130万円の土地評価になる」ということを意味します。
3．確認した路線価を、×土地面積（㎡）で概算する
相続税や贈与税で扱われる評価額を算出するには、㎡単価に土地面積を掛けます。
仮に土地面積が100㎡である場合は、㎡単価の130万円に100㎡を掛け、１億3千万円と概算できます。
相続税路線価を算出する際の注意点
相続税の評価時など、実際に税理士が路線価を用いて土地の評価額を計算する際は、さらに土地の間口や奥行きの長さ、周囲の環境などを入念に調査し、先ほどの「路線価×土地面積」の計算結果から減額してきます。
つまり、上で概算した相続税路線価が、そのまま公的な価格として利用されるわけではなく、さらに専門（税理士など）の計算も必要ですのでご注意ください。
また、前述の通り相続税路線価は地価公示価格の80%程で、実際の相場より約20%低く表示されます。
相続税路線価で算出した評価額が、そのまま不動産の相場になる訳ではありませんので、こちらも留意しておくと良いでしょう。
固定資産税路線価の見方と計算方法
続いて固定資産税路線価の確認方法をご説明します。
固定資産税路線価は、担当の市区町村もしくは一般財産評価システム研究センターのホームページにある、全国地価マップから確認していきます。
1．「全国地価マップ」にアクセス
「全国地価マップ」を開き、「固定資産税路線価等」をクリックします。
住所を入力すると下のような図が表示されます。
ここで表示された価格が固定資産税路線価になります。
あとは土地面積（㎡）を掛ければ概算できるということです。
3．確認した路線価を、×土地面積（㎡）で概算する
上の図のケースで、㎡単価は200万円となっています。
確認したい土地面積が100㎡である場合は、この㎡単価に100㎡を掛けた2億円が、その土地の固定資産税を算出する際の評価額と概算できます。
固定資産税路線価を算出する際の注意点
固定資産税路線価から土地の評価額を計算する場合も、相続税路線価と同様、土地の間口や奥行きの長さを測量し、補正が入ります。
この補正率については各市町村が定めていますので、正確に固定資産税評価額を計算したいという場合は、各市区町村に問い合わせる必要があります。
また、前述の通り固定資産税路線価は地価公示価格の70%程で、実際の相場より約30%低く表示されます。
まとめ
実際の不動産売買において路線価を活用する際の注意点
・実際の取引価格は路線価や公示価格以上の値段になる
・路線価からかけはなれた取引価格が成立する場合がある
・土地の売買を行う際は路線価の概算を把握する
不動産には、固定資産税評価額、路線価、公示価格、市場価格、周辺相場、前道幅員、間口、建物築年数、建物状況、交通アクセスのよさ、土地の形状や地形などさまざまなところを考慮して不動産の価格を出します。
その中で、路線価は国が出した金額になります。
あくまで価格の目安の一つになるだけであり路線価で不動産価格が決まるわけではございません。
あくまでも土地建物を売買するときの適正価格の指標として捉えておくといいかと思います。
路線価からかけ離れた値段が付けられた場合は、売主・買主の双方に注意が必要です。
その場合は納得いく価格付けの根拠を不動産会社や専門家に聞いてみるといいでしょう。
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