不動産用語解説

私法上の概念で、売買契約における売主が負うべき無過失責任の一つである。

1．売主の担保責任
民法では、売主が責任を果たさない場合には、買主は売主の債務不履行責任を追及できると定めている。しかし、このような債務不履行責任を買主が追及できるのは、売主に帰責事由（故意または過失）がある場合だけである。
しかしながら、これだけでは買主の保護に欠け、売買契約への信頼性を損なうことになりかねない。そこでわが国の民法では、売主に帰責事由がない場合（売主が無過失である場合）であっても、一定の場合には売主が買主に対して責任を負うと定めている。
このような売主の無過失責任が「売主の担保責任」である。

2．抵当権等がある場合における売主の担保責任
売主の担保責任の一つとして、抵当権等がある場合における売主の担保責任がある。
これは、売買の対象となった不動産に抵当権または先取特権が付いていて、債権者がその抵当権または先取特権を行使することによって買主が不利を被ったときに適用される規定である。
具体的には、次のとおりである。
1）買主は、抵当権または先取特権の行使によって買った不動産の所有権を失ったときは（通常、競売による）、売主に対して契約解除および損害賠償を請求することができる（売主はたとえ無過失であったとしても契約の解除・損害賠償請求を拒絶することはできない）。
2）買主は、所有権を保存するために費用を支出したときには（つまり、代価弁済または権利消滅請求に伴う費用を負担したとき）、売主に対してその費用の償還および損害賠償を請求することができる。
なお、この規定は、買主が抵当権等があることを知っていた場合にも適用される。