不動産用語解説

知事の指定等により定められた事業予定地において適用される制限のこと。

1．事業予定地の定義
事業予定地とは、次の2種類の土地を指す（都市計画法第55条第1項）。
1）都市計画で定められた都市施設の区域の内で、知事（指定都市等では市長）が指定した土地
2）4種類の市街地開発事業（市街地再開発事業、住宅街区整備事業、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業）の施行区域内のすべての土地

2．事業予定地内の制限の趣旨
事業予定地については、通常の都市施設・市街地開発事業の建築制限（「都市計画施設の区域内の制限」「市街地開発事業の施行区域内の制限」参照）よりも厳しい建築制限が課せられる。また、土地の先買い制度が適用される場合がある。
これらの制限は、事業予定地では比較的大規模な事業が実行され、または迅速に事業を実行に移す必要性が高いためであると考えられる。

3．建築制限のあらまし
事業予定地では、建築物を建築するには知事（指定都市等では市長）の許可が必要である（都市計画法第53条第1項、第55条第1項）。この許可について次の点が重要である。
1）建築物の建築には許可が必要。ここで建築とは「新築、増築、改築、移転」を指す（都市計画法第4条第10項）。
2）土地の形質変更（宅地造成等）は許可が不要。工作物の建設も許可が不要。
3）容易に移転除却ができる建築物等（すなわち都市計画法第54条の基準を満たす建築物）であっても、知事等は建築を不許可にすることができる（下記4．へ）。
4）上記3）で建築が不許可とされたとき、土地所有者には救済措置が設けられている（下記5．6．へ）。
5）軽易な行為などを行なう場合、知事等の許可はそもそも不要である（下記7．へ）。
6）都市施設や市街地開発事業に「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる（下記9．へ）。

4．建築許可の基準
通常の都市施設や市街地開発事業では、都市計画法第54条の基準を満たす建築物（主要構造部が木造・鉄骨造等で階数が2以下、地階がなく容易に移転除却できる建築物、都市計画に適合した建築物）については、知事等は必ず建築を許可する（「都市計画施設の区域内の制限」「市街地開発事業の施行区域内の制限」参照）。
しかし事業予定地では、都市計画法第54条の基準を満たす建築であっても、知事等は不許可とすることができる。ただし下記5．6．の救済措置が設けられている。

5．不許可とされた場合における「土地の買取りの申出」
都市計画法第54条の基準を満たす建築について知事等が不許可とした場合に、土地所有者がその土地の利用に著しく支障をきたしたならば、土地所有者は知事（または知事が指定した相手）に対して、その土地を買い取るよう申し出ることができる（都市計画法第56条）。これは不許可に対する救済措置である。このとき知事（または知事が指定した者）は、特別の事情がない限りその土地を買い取る。

6）買取りがされない場合
上記5．において、知事（または知事が指定した者）がその土地を買い取らない場合がありうるが、買い取らない場合には、土地所有者は、都市計画法第54条の基準を満たす建築物の建築許可を知事等に申請できる。このとき知事等は、その建築を許可しなければならない（都市計画法第55条第1項但書）。
結局のところ、都市計画法第54条適合の建築が不許可にされたことで著しい支障をきたした土地所有者は、上記5．または6．のどちらかで救済されることとなる。

7．許可不要の行為
管理行為、軽易な行為（※1）、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為は、建築の許可がそもそも不要である（都市計画法第53条第1項）。従って、これらの行為には上記5．6．の救済措置は適用されない。
（※1）軽易な行為としては「木造で階数が2以下で地階を有しない建築物の改築又は移転」が定められている（都市計画法施行令第37条）

8．土地の先買い制度の適用について
知事（指定都市等では市長）が、事業予定地において「先買い制度を適用する旨」を公告したときは、先買い制度が適用される（都市計画法第57条第1項）。
この場合には、事業予定地内の土地の有償譲渡（※2）をしようとする者は、事前に、一定の相手方（知事等が公告した相手方）に対して届出をしなければならない。相手方は届出のあった土地を優先的に買い取ることができる。
（※2）「土地の有償譲渡」のみが先買い制度の対象である。従って「土地と建築物等を一体とした有償譲渡」、「建築物のみの有償譲渡」には先買い制度は適用されない。

9．施行予定者が定められている場合について
都市施設や市街地開発事業において「施行予定者」が定められている場合には、上記3．4．5．6．7．8．は適用されない（都市計画法第57条の2）。これらに代わって、さらに厳しい制限が課せられる（詳しくは市街地開発事業等予定区域の区域内の制限へ）。